Льготная ипотека в Пензе: поддержка или подножка
— Как так? 48 квадратных метров в новостройке — 3,5 млн рублей? И это с черновой отделкой! Сколько еще в ремонт надо вложить… Я сэкономлю на оплате процентов банку, но переплачу застройщику. И где же моя выгода?
В ноябре она уже интересовалась ценами на жилье, но тогда они были ниже. А сейчас даже со льготной ипотекой — слишком дорого.
В раздумьях находятся немало пензенцев, которые намеревались купить квартиру. Многие хотят успеть до 1 июля 2021 года, пока в регионе еще действует программа льготной ипотеки. Какую стратегию поведения выбрать сейчас человеку, изучающему рынок недвижимости? Покупать на фоне роста цен и общего падения уровня доходов или подождать лучших времен?
Съеденные квадратные метры
После того как государство предложило программы льготной ипотеки, поддержку семей с детьми и введение подоходного налога на вклады граждан, прозвучал сигнал: надо покупать недвижимость! А вслед за спросом на квартиры цены на жилье в Пензе (впрочем, как и по всей стране) резко пошли вверх.Еще одним поводом для ажиотажного спроса на жилье стало заявление Эльвиры Набиуллиной об исключении Пензенской области из числа регионов, которые после 1 июля будут участвовать в программе «Льготная ипотека с господдержкой». Глава Центробанка отметила негативные последствия введения льготной ипотеки.
— Дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, способствует росту цен. Мы это видим по ряду регионов, где этот эффект уже стал негативным с точки зрения доступности жилья, — заявила она.
К таким же выводам пришел и финансовый консультант Андрей Казанцев, который занимается вопросами ипотечного кредитования и реструктуризацией кредитов.
— Многие пензенцы прочувствовали, как льготная ипотека отбирает квадратные метры. Если еще в июле 2020 года за 4,5 млн рублей можно было легко найти трехкомнатную квартиру в новостройке со сдачей жилья в декабре 2020-го, то к ноябрю таких предложений на рынке не осталось. Стоимость квадратного метра показала рост с 55–60 тыс. до 80 тыс. рублей к декабрю 2020 года. Что произошло? Те, кто хотел купить квартиру со льготной ипотекой и сделал это в июле-августе, смогли на эти же 4,5 млн рублей приобрести больше квадратных метров, чем те семьи, которые занялись решением квартирного вопроса уже в ноябре-декабре. И хотя процент по ипотеке остался таким же низким, но покупательная способность граждан и емкость кредитных средств упали. Проще говоря, льготная ипотека съела квадратные метры, — объясняет Андрей Казанцев.
8 апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) провести проверку обоснованности роста цен на жилье. По словам Президента, в среднем по России стоимость жилой недвижимости выросла на 12%, но в ряде регионов наблюдался рост до 30%.
— Это не просто рост цены, это существенный рост, — сказал Путин на совещании, посвященном итогам реализации его посланий парламенту в 2019 и 2020 годах.
Отчасти эти слова справедливы и в отношении Пензенской области.
Льгот больше, возможностей — меньше
В 2020 году в Пензенском отделении Сбербанка было выдано 1985 кредитов на условиях льготной ипотеки, включая программу «Господдержка 2020» и ипотеку для семей с двумя и более детьми либо с детьми с ограниченными возможностями. Об этом сообщили в пресс-службе регионального отделения Сбербанка.Пензенцы преимущественно покупают вторичное жилье — на него потрачено 73% от общего объема выданных ипотечных кредитов, уточнили представители банка.
— В 2020 году запуск госпрограмм льготной ипотеки — ипотеки под 6,5%, сельской ипотеки (от 1,9 до 2,2%), а также последовательное снижение Банком России ключевой ставки до 4,25% годовых сделали жилищные кредиты более доступными для граждан. Так, в нашем регионе средняя процентная ставка по ним снизилась за год на 2,36 п. п. и в декабре 2020 года составляла 6,58%, — отметил и. о. управляющего Отделением Пенза Волго-Вятского ГУ Банка России Роман Тюняев.
Мер для поддержки граждан, рассчитанных на то, чтобы жилье стало более доступным, в регионе немало. И жители области ими активно пользуются. Кто-то направляет на покупку материнский капитал, кто-то пользуется программами для молодых семей или работников бюджетной сферы. Но из-за скачков цен их собственный уголок оказывается куда меньше, чем они рассчитывали.
Одним из факторов роста цен стал как раз повышенный спрос. Урбанизация, «расползание» пензенской агломерации — процесс, который идет уже многие годы и не собирается поворачивать вспять. Все больше людей хотят купить квартиры именно в Пензе и окрестностях. А микрорайонов, готовых и дальше расширяться под застройку, в областном центре не так много.
При этом доля просроченной задолженности по ипотеке в регионе остается на низком уровне — 0,6%. Это говорит о том, что пензенцы являются добросовестными заемщиками с хорошей кредитной историей. Люди из кожи лезут, чтобы погасить долги.
А дома строятся
Введение эскроу-счетов тоже не прошло даром. Напомним, теперь деньги покупателей застройщики должны аккумулировать на особом счете до сдачи дома в эксплуатацию. На что же они строят? На прибыль от строительства предыдущих домов или заемные средства. На последние набегают проценты…По данным отделения Пенза Волго-Вятского ГУ Банка России, количество раскрытых эскроу-счетов с начала 2021 года по завершенным проектам на 1 марта 2021 года выросло более чем в шесть раз и составило 1589.
Сумма средств, перечисленных с этих счетов застройщикам за весь период действия механизма проектного финансирования, составила почти 3,3 млрд рублей.
— Механизм проектного финансирования направлен в первую очередь на защиту прав дольщиков. Застройщик получает деньги только после подписания акта о вводе дома в эксплуатацию, — пояснил Роман Тюняев. — Если строительная компания обанкротится, у каждого дольщика будет возможность вернуть вложенные деньги. Кроме того, средства до 10 млн рублей на этих счетах застрахованы на случай отзыва лицензии у банка. Все это позволяет защитить деньги покупателей строящегося жилья.
В 2021 году, по планам Министерства строительства и дорожного хозяйства региона, необходимо сдать не менее 800 тыс. квадратных метров нового жилья. Приводятся такие цифры: по региональной программе «Жилье», которая рассчитана до 2024 года, теми или иными мерами государственной поддержки смогут воспользоваться не менее 3600 семей.
Купил квартиру — надо делать в ней ремонт. Поэтому от покупки квадратных метров в первичке до заселения новоявленному хозяину жилья предстоит много хлопот и трат. Цены на отделочные и строительные материалы тоже не стоят на месте — адаптируются под повышенный спрос.
— Однако выбор строительных материалов (в наличии) в Пензенской области ограничен: рынок начал ощущать дефицит. Не так много и мастеров, которые из бетонной коробки способны сделать уютную квартиру. Думаю, что летом 2021 года хорошие строительные бригады будут нарасхват. Это так называемый мультипликативный эффект инвестиций. Один рубль, вложенный в строительную отрасль, создает дополнительно 6–7 рабочих мест в смежных отраслях: производство мебели, обоев, услуги по ремонту и продаже стройматериалов, — рассуждает Юрий Питеров, прораб в строительной организации.
Время переждать
Андрей Казанцев уверен, что сейчас, если нет острой необходимости покупать жилье, лучше ипотеку не брать: предложений на рынке уже не так много и приобрести за те же заемные деньги больше квадратных метров не получится.— Если смотреть на тенденцию в целом, то после ценового пика происходит спад и начинается выжидательный период. Сейчас мы в него потихоньку вступаем: я чаще всего вижу вынужденные сделки с недвижимостью, например молодая семья испытывает необходимость отселиться от родственников. Или появился на свет второй или третий ребенок — в прежней квартире стало тесно. Или же, наоборот, дети выросли, разъехались, родителям большая квартира теперь не нужна, а содержать ее накладно, — рассуждает эксперт.
Всем остальным Андрей Казанцев рекомендует подождать: не стоит вкладываться в недвижимость на «падающем» рынке, даже если вы уже накопили денег.
Сейчас выгоднее год-два снимать чужую квартиру, чем переплачивать за дорогую собственную, взятую в кредит.
— За 10–15 тысяч рублей в месяц вы можете снять новую квартиру со свежим ремонтом, хорошей мебелью. Она не требует других вложений. Это забота собственника жилья. Надоело? Захотели сменить район или улучшить условия проживания? На рынке сейчас большой выбор арендного жилья. А в первые годы ипотечного кредита вы фактически только обслуживаете свои заемные деньги и выплачиваете банку проценты. Тело кредита не уменьшается, — объясняет Андрей Казанцев.
Он предполагает, что сейчас на пензенском рынке появится много новых предложений по аренде жилья: многие собственники поняли, что простаивающая квартира дохода не приносит, а сдача ее в аренду может стать дополнительным источником денег.
Таким образом, сейчас лучше просто набраться терпения и переждать негативные тенденции на рынке недвижимости. Но если все-таки решились на ипотеку, не спешите — ищите лучшие предложения на рынке.
— Иногда купить 54 квадратных метра в хорошем доме на вторичном рынке, заехать и жить, постепенно делая ремонт, лучше, чем переплачивать за квадратный метр в новостройке, куда еще придется вкладывать деньги. По сути, жить вы будете в том же районе. Сейчас многие пензенцы больше думают об инфраструктуре в месте проживания, чем о престижности дома. В больших городах молодое поколение склонно вообще не приобретать собственное жилье. Там появляются целые кварталы доходных домов, предназначенных для аренды, — подводит итог Андрей Казанцев.
Советы от эксперта
Не спешите с ипотекой: сейчас вы купите меньшее количество квадратных метров, чем год назад.Задумайтесь о том, чтобы на один-два года снять жилье в аренду.
Если у вас уже есть ипотека и проценты по кредиту вас не устраивают, изучите вопрос реструктуризации кредита или рефинансирования ипотеки в другом банке.
Начинайте активно формировать накопительный портфель или откройте инвестиционный счет, чтобы сохранить средства, которые вы откладываете на покупку жилья. Главная задача — их приумножить.
Если покупка жилья неизбежна, ищите лучшие предложения на вторичном рынке. Со временем стоимость такой недвижимости тоже подрастет.
Не вкладывайтесь в неликвидную недвижимость, которую через несколько лет будет трудно продать.
Не берите ипотеку, если не уверены, что сможете в течение длительного срока дисциплинированно вносить платежи.
Лучше жить в съемном жилье с хорошим ремонтом, чем платить ипотеку, самим делать ремонт в новостройке и при этом продолжать платить за съемное жилье. Рассчитывайте свои финансовые возможности!
Автор: Наталья КОЗАК
Нашли ошибку - выделите текст с ошибкой и нажмите CTRL+ENTER
Ссылки по теме
Артем КРАСНОВ,
