Пора изменить правила игры!
Депрессия строительной отрасли заставит всех снизить аппетиты и отказаться наконец от симуляцииПо данным Департамента градостроительства, физические объемы производства в отрасли по сравнению с прошлым годом упали на 25 – 30 процентов. В соседних регионах ситуация еще хуже. Там этот показатель перешагнул за 50 процентов.
Ау, покупатели!
За предыдущее четырехлетие наши строители привыкли, что построенное жилье раскупается, как горячие пирожки на морозе. Представьте себе их нынешнее состояние, когда тысячи готовых к продаже квартир остаются невостребованными.
И дело не в том, что в Пензе нет желающих улучшить свои жилищные условия. Просто у людей нет денег на приобретение квартир. Рынок стоит.
Не так давно на заседании Совета по вопросам развития строительной отрасли при полпреде Президента в Приволжском федеральном округе были озвучены цифры: за первое полугодие более чем в полтора раза возросло число приостановленных строек многоквартирного жилья. Заморожено свыше 300 объектов.
Пензенские строители говорят, что они на грани разорения. Продаж нет, а получить в банке деньги на поддержание предприятий на плаву нереально. Не верят банки, что квадратные метры будут проданы. И потому застройщикам сейчас хоть караул кричи. Ведь с поставщиками стройматериалов вовремя не расплатился – работа встала; налоги не отдал – все счета арестуют; заработную плату работникам вовремя не выплатил – уголовное дело могут завести.
– Вот, продал квартиру – и делишь деньги, как тришкин кафтан, – сетовал в беседе руководитель одной из строительных организаций. – У нас задержка заработной платы два месяца. Значит, хоть сейчас меня можно в тюрьму сажать. А что я могу сделать? Где деньги брать? Говорю: «Возьмите квартирами!». Так никто не хочет!
А ведь совсем недавно было все наоборот.
Аппетит приходит во время едыЖилищно-строительный бум в Пензе начался около 7 лет назад. Но настоящий толчок он получил в 2006 году, когда на федеральном уровне были внесены поправки в механизм получения гражданами ипотечного кредита. Тогда в одночасье десятки тысяч пензенцев стали потенциальными собственниками новых квартир. И они не преминули воспользоваться этой возможностью.
Спрос в несколько раз превышал предложение – строительная отрасль была к этому не готова. Цены на жилье за считанные дни увеличились в два раза.
От такого скачка выиграли риэлторы, жилищные инвесторы, которые вкладывали свои накопления в стремительно дорожающие квадратные метры. Но львиную долю сверхприбылей получили, конечно же, строители.
Министерство регионального развития России ежеквартально публикует норматив стоимости квадратного метра жилья. Фактически этот показатель не что иное, как рассчитанная экономистами себестоимость 1 квадратного метра жилья эконом-класса.
Так вот, в 4-м квартале 2006 года для нашего региона была определена стоимость квадратного метра в 12,8 тысячи рублей, а продажная стоимость в этот период подошла к 30 тысячам рублей. То есть сверхприбыль превышала 15 тысяч рублей с квадратного метра! Согласитесь, неплохо.
С 2006 до 2007-й этот самый норматив вырос почти на 50 процентов – до 19,4 тысячи рублей за квадратный метр. Но к этому периоду продажная стоимость жилья составляла уже 40 тысяч рублей. И прибыль строителей оказалась даже больше, чем во второй половине 2006 года.
Известно ли было о таких доходах строителей представителям власти? Естественно! В высоких кабинетах только разводили руками: «А что мы можем сделать – это рынок! Будет больше жилья – цены начнут снижаться».
В 2008 году финансовый кризис сделал ипотеку недоступной для широких масс. Сейчас условия ее предоставления примерно такие же, как до старта в 2005 году – 25 – 30 процентов годовых, куча бумаг, страховок, а то еще и 30 процентов от стоимости квартиры своих денег. Да сейчас и банки, которые предлагают клиентам ипотечные кредиты, можно сосчитать по пальцам.
Миражи, миражи...
И случилось чудо: цены на жилье поползли вниз.
Со скрипом, таясь друг от друга, строители пошли на снижение. Если в декабре 2007 года продажная стоимость квадратного метра квартиры в центре Пензы подходила к 50 тысячам рублей, то сегодня это же жилье можно купить по 35 тысяч рублей за квадратный метр. Но хоть снижай, хоть не снижай – разницы нет.
А какова сегодня себестоимость квадратного метра жилья? Спецы Минрегионразвития утверждают, что менее 30 тысяч рублей. Мы хотели бы заметить, что в этой цифре учтена даже рентабельность.
Но у пензенских строителей на этот счет другое мнение: свыше 30 тысяч рублей. И потому не хотят они пользоваться помощью, которую предлагает им власть.
Дело в том, что в рамках антикризисной программы государство предложило строителям выкупить у них квартиры: для военнослужащих, переселенцев из ветхих и аварийных домов. Этот механизм мог стать той палочкой-выручалочкой, которая помогла бы строителям пережить период кризиса.
Весной этого года пензенский губернатор Василий Бочкарев подписал соглашение с Министром обороны России на приобретение для военнослужащих 900 квартир в Пензе. Поначалу желающих было много, но когда дело дошло до цены, строители пошли на попятную. 26 250 рублей за квадратный метр их не устраивали.
В результате воспользовалась этой помощью пока только одна строительная фирма – SKM-групп (они реализовали 167 квартир на сумму свыше 270 миллионов рублей). Все остальные предпочитают ждать повышения цен на жилье и замораживать стройки…
А что такое снижение объемов производства в отрасли на 25 процентов? Если раньше строились 4 квартиры, то сейчас – 3. Из-за отсутствия средств многие строители не ведут работу по подготовке к строительству новых площадок. И это аукнется уже в 2010 году резким уменьшением объемов построенного жилья, а его недостаток поднимет цены.
Конспирация вместо стимуляции
Известный пензенский бизнесмен Игорь Чудновский («Дера») всякий раз, когда заходит речь об антикризисных планах, говорит: «Перво-наперво надо стимулировать потребительский спрос!». И он прав. В отношении строительной отрасли это тоже справедливо.
Но пока этот спрос только симулируют. Дешевых кредитов как не было, так и нет. Разрешительные процедуры забюрократизированы так, что дальше некуда. На строительство дома уходит год, а на оформление земельного участка под строительство и прочие согласования – два. Это в конечном итоге и увеличивает стоимость квадратного метра и, как следствие, снижает покупательский спрос.
Конечно, власть ищет решения. Например, в правительстве Красноярского края теперь бюджет будет возмещать часть расходов по кредитам на приобретение жилья или на участие в долевом строительстве многоквартирных домов. Правда, есть условие: жилье должно быть с высокой степенью готовности – порядка 70%.
Первая тысяча счастливых красноярцев получит от 130 до 150 тысяч рублей. Мелочь, конечно, но приятно. И вполне может стать дополнительным стимулом к принятию решения о покупке заветной квартирки. Но это, конечно, огромные деньги. Красноярцы готовы потратить порядка 120 миллионов рублей до конца 2010 года.
В Пензенской области на это средств нет. Но есть вопросы, которые можно решить без привлечения дополнительных финансовых ресурсов. Прежде всего изгнать бюрократов из тех структур, которые занимаются выдачей разрешительной документации. Это, кстати, в русле последних выступлений Путина: «Надо сокращаться!».
Областное правительство по мере сил и наполненности бюджета делает благое дело – программы «Дом для молодой семьи», «Дом для молодых специалистов» (это тоже, кстати, недешевое удовольствие!). Но, по мнению строителей, не помешает и предоставление гарантий областного правительства крупным застройщикам. Пусть они возьмут банковские кредиты, достроят жилье и продадут его в рамках государственного или муниципального заказа.
Только чтоб прозрачно все было, а то у нашей городской администрации не вырвешь информацию о цене, по которой закупаются квартиры под программу расселения из ветхого жилья.
Хотя, как нам удалось выяснить, делается все по закону. Муниципалитет уже проверяли все, кто только мог. И цена установлена в соответствии с законодательством с учетом рыночной стоимости (статуправление соответствующую справку выдало) – около 38 тысяч за метр (область закупала, напомним, по 26250!).
Но для того чтобы это узнать, нам понадобилось три дня. И тем не менее в городской администрации никто так и не раскололся. Хоть каленым железом их там пытай! Только у мэра хватило мужества озвучить эту цифру.
И это очередное подтверждение живучести забюрократизированной и крайне мутной системы. Одним словом, сплошная симуляция-конспирация, которая чревата гораздо более серьезными последствиями, чем депрессия отдельно взятой отрасли. Кризис – хороший повод очиститься от лишнего, вредного и даже опасного, время пересмотреть правила игры и умерить аппетиты. ВСЕМ!
«Жадины» остались – чудес не будет!Хоть сто раз скажи «сахар», от этого во рту сладко не станет. Сколько нам талдычат о снижении административных барьеров, о так называемом «одном окне», о помощи бизнесу, но ничего не меняется.
Малого и среднего бизнеса в строительстве нет. На рынке три, максимум пять игроков. Чужих туда не пускают.
Рассказываем честно, как на исповеди. Приходит к одному из нас подружка, знающая толк в строительстве:
– Слушай, у тебя столько связей в администрации. Помоги!
Оказывается, она задумала суперпроект по возведению малогабаритных квартир. Участок нашла («Сплошная топь, он вряд ли кому-то понадобится»), но с разрешением на строительство «один геморрой»! Она кидает на стол пачку документов:
– Помоги! Сделаешь – две квартиры тебе!
То есть предпринимательница готова была отдать два с лишним миллиона за нужные подписи! Я отказалась. С одной стороны, крайне не хотелось разочаровываться в тех людях, к которым пришлось бы идти (знаю их сто лет, а вдруг с меня потребуют взятку, как потом с ними общаться?), а с другой – не хотелось переводить наши дружеские отношения в «рабочую» плоскость.
– Давай сама-сама!
Результат: ни одного дома по своему супер-пуперпроекту она так и не построила… А как горела! И цены-то у нее будут ниже, и планировка…
Сколько таких? Поверьте, это не частный случай. Это порочная практика. Причем не только в Пензе.
Лев Каплан (Российский союз строителей) откровенно сказал, что причина кризиса строительной отрасли не в обрушении мирового финансового рынка. Это результат градостроительной политики: городские власти как собственники земли показали себя неэффективными и жадными хозяевами, и 80% жилья возводит горстка больших компаний. Прибавьте к этому не менее жадных монополистов (чего стоит подключение к электрическим, газовым сетям!) и с такими же аппетитами банки.
Вот и получается виртуальный, вздутый «жадинами» рынок жилья. За пять лет цены выросли в 7 раз! Теперь рынок встал. Процентные ставки на кредиты высокие, и никто не возьмет деньги под 20% годовых и выше!
Народ замер в ожидании снижения стоимости вожделенных квадратных метров. А цены как были для простых смертных высокими, так и остаются… Потому как система не меняется: игроков мало, конкуренции фактически нет, «жадин» меньше не стало – так что чудес не ждите. Двухкомнатную квартиру за 112 тысяч, как это было 10 лет назад, вы уже никогда не купите.
На строительство дома уходит год, а на оформление земельного участка под строительство и прочие согласования – два.
В тему
Когда верстался номер, стало известно, что в одной из новостроек Пензы начали продавать жилье по 26 тысяч за квадратный метр. Но дом не новый, а так называемый офисный, реконструируемый под жилье со всеми вытекающими отсюда проблемами (коридорная система, плохая вентиляция, мерзкий вид из окна – сплошь бетон и колючая проволока). В свое время здание по дешевке купили, так что теперь могут и подемпинговать на рынке. Самые дешевые квартиры были проданы за неделю. Так что деньги у людей есть. Пока еще…
Автор: Дмитрий Гулин, Алина Алексеева / "Пензенская правда" 1 сентября 2009, N 67
Нашли ошибку - выделите текст с ошибкой и нажмите CTRL+ENTER
