Рафик Ибрагимов — о Спутнике: «Первый раз я увидел эту площадку в 1980»

Каждый мужчина должен посадить дерево, построить дом и вырастить сына. Наш собеседник эту программу перевыполнил — он построил целый город

О том, как превратить свою мечту в реальность, а также о тенденциях строительного рынка, идеальной экономической ситуации в стране, социальных проблемах в обществе мы говорим с генеральным директором компании «Термодом» Рафиком Ибрагимовым.

Рынок оживляется

— Рафик Анверович, первый и самый животрепещущий вопрос: что в этом году происходит с ценами на недвижимость и со спросом на жилье?
— Цены имеют тенденцию к повышению. На рынке началось оживление. Конечно, не такое, как, скажем, в Москве, но все же. Что касается спроса, то он был всегда, другое дело – покупательная способность. Но осенью, как правило, население активизируется.

— Купить сегодня квартиру может далеко не каждый. Многие считают, что застройщики  накручивают цену. Можете объяснить, как формируются цены на недвижимость и насколько оправданны цифры 40–43 тысячи за квадратный метр?
— Первая и самая главная составляющая цены — это банковские кредиты. Чтобы выполнить свои обязательства перед дольщиками, застройщики вынуждены брать кредиты. Средняя процентная ставка сегодня примерно 13–14 процентов. Это довольно высокая цифра. Наши дома еще только строятся, квартиры не выставлены на продажу, а по обязательствам нужно платить. В условных 40 тысячах за квадрат примерно 5,6 тысячи — это банковские расходы застройщика. То есть без них  цена квадрата была бы в районе 35 тысяч. Чувствуете разницу?

Недавно прошла информация, что с начала года российские банки заработали почти триллион рублей. В этой сумме — и платежи застройщиков. Мое мнение таково: пусть у банков будет меньше прибыль, чтобы цена квадрата стала ниже.

Вторая составляющая — цены на стройматериалы. Они тоже не снижаются. Еще один фактор, напрямую влияющий на цену, — это то, каким образом ведется строительство: точечная застройка или микрорайонами. Застроить большую территорию, подвести к ней инженерные коммуникации, благоустроить — все это требует серьезных затрат.

— Стоило Сбербанку снизить ипотечные ставки за счет субсидирования застройщика до рекордных 7,4 процента, его примеру последовали и другие крупные финансовые организации. Понятно, что на рынке недвижимости это скажется положительным образом. Эти цифры надолго? Или все делается только для временного эффекта?
— Ответить на этот вопрос сложно: это зависит от многих факторов. Во время визита в Пензу премьер-министра Дмитрия Медведева я пообщался с министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаилом Менем, а также с представителями банков. По их словам, ниже 7,4 процента ставка в этом году точно не опустится. Ну а дальше нужно следить за уровнем инфляции. Если к концу года он не повысится, то и данная ставка не должна расти.

Ипотека под один процент годовых?

— Насколько существенным в этом году для вашей компании был фактор ипотеки? Ведь еще в начале года банки не рвались ее выдавать, а заемщики не спешили оформлять.
— В нашей организации доля ипотечных сделок составляет 50 процентов. Она возросла при снижении ставок. Для сравнения: в Мордовии — от 90 до 100 процентов. При этом банки там выдают ипотеку под 5 процентов годовых.

— Как же так получается: наши соседи способны выдавать кредиты под такие проценты, а мы нет?
— Единственный механизм, который способен оживить покупательский спрос и отрасль в целом, — специальная государственная программа.

Многие считают: нужно помогать строителям, чтобы мы могли развиваться. Но это в корне неверно. Помогать нужно всей экономике, обеспечивая людей жильем. Огромное количество семей нуждается в улучшении жилищных условий. И это тянет за собой ряд социальных проблем. Посмотрите, что у нас происходит с демографией: ситуация кардинально не улучшается. А почему? В большинстве случаев потому, что у семей не решена жилищная проблема.

Другой фактор — огромное количество разводов. Очень часто у только что поженившихся молодых людей, живущих с родителями или бабушками, возникают ссоры и скандалы. Двум поколениям непросто на одной кухне. А если у молодых будет собственная квартира, даже студия, то это шанс, что они проживут вместе долго и счастливо. В свое время именно наша компания первой в России ввела формат квартир-студий. Многие нас за это критиковали. Как показало время – зря.

Еще один момент. По официальной статистике, ежегодно в нашей стране делается до 1,7 млн абортов. И половина женщин идут на это опять же по причине отсутствия собственного дома.
Если же государство разработает более эффективную программу помощи молодым семьям, то за 10 лет население страны может увеличиться на 10 млн человек!

— Какой, на ваш взгляд, должна быть эта программа?
— Сейчас какая ситуация? В Пензе с десяток банков выдают ипотечные жилищные кредиты. Предположим, мы решили купить двухкомнатную квартиру площадью 52 квадратных метра. Нам нужно приблизительно 2 млн рублей. Первоначальный взнос будет равен 300 тысячам. Оформляем кредит на 15 лет. Получается, что в среднем ежемесячное обслуживание кредита будет составлять 19 тысяч рублей. Считаем дальше, предположив, что в семье работает только супруг (жена сидит дома с маленьким ребенком). Итак, средняя зарплата по региону — 26 тысяч рублей. Отнимаем от этой цифры те самые 19 тысяч. Остается 7 тысяч, из которых еще нужно выкроить плату за коммунальные услуги. Неподъемная сумма. А вот если бы уровень зарплат составлял 80–90 тысяч в месяц, то ипотека была бы посильна многим.

Я вижу такой выход из ситуации: государство должно взять на себя обязательства по субсидированию процентной ставки ипотечных кредитов. То есть в нашей гипотетической истории – снизить бремя ежемесячных платежей хотя бы до 9 тысяч. Тогда у семьи, где доход равен 26 тысячам, остается нормальная сумма на жизнь. Но, конечно, лучше, если процентная ставка будет равна 1–3 процентам годовых.

Кроме того, хорошо если в каждом регионе будет установлена единая цена квадратного метра. Это нужно, чтобы участники рынка, будь то продавец стройматериалов или поставщик электроэнергии, не взвинчивали цены. Все должно расти в соответствии с уровнем инфляции. Тогда мы могли бы четко прогнозировать стоимость квадратного метра через 5–10 лет, а также затраты бизнеса, который будет завязан со строительством. Подобная ситуация станет толчком для развития малого и среднего бизнеса.

— Но это нереальные цифры! Что-то из области фантастики...
— Ну почему же? Например, в Испании некоторые банки даже доплачивают своим ипотечным заемщикам. А все затраты им возмещает государство, таким образом решая социальные проблемы. Кроме того, это повышает спрос на недвижимость, а следом активизируются многие смежные производства, да и вся экономика.

«Прощупали» рынок

— Экономическая ситуация в нашей стране нестабильная. Когда вы задумывали город Спутник, не опасно ли было планировать настолько масштабный проект, растянутый на такое количество лет? Это же довольно рискованно.
— Сначала у нас был несколько другой вариант. Пытаясь «прощупать» рынок, мы взяли экспериментальную площадку на ул. Окружной и построили там 11 коттеджей разной стоимости. Этим проектом компания занималась семь лет. Увы, но коттеджное строительство не получило ажиотажного спроса.

Поменяли на таунхаусы. Это было уже на территории нынешнего Спутника. Но и это направление не пошло так, как мы хотели. Наверное, потому, что у людей не было возможности покупать подобное жилье. Пришлось все снова пересматривать. Именно тогда мы окончательно поняли, что рынок заинтересован в небольших квартирах. Так родилась идея создать проект молодежного городка.

— Почему выбрали именно Пензенский район?
— Первый раз я увидел эту площадку в 1980 году, когда проходил сборы военной кафедры после окончания инженерно-строительного института. Мне было 22 года. На месте Спутника было чистое поле. Мы жили здесь в палатках, по территории передвигались строем и с песней.

Вернулся сюда в 1999 году, будучи директором строительной организации, с идеями по освоению площадки. В тот момент это была непроходимая чаща. Естественно, никаких коммуникаций. Проект обещал стать затратным, тогда-то и было решено сначала попробовать построить коттеджи на ул. Окружной.

— Сегодня многие застройщики осваивают окраины Пензы, причем речь идет о крупных проектах. Это особенность пензенского рынка?
— Тенденция застройки окраин присуща многим городам. Влиться в существующую городскую среду довольно сложно. Для застройки микрорайонами нет площадей, существующие коммунальные сети изношены и не выдержат дополнительной нагрузки, есть риск возникновения конфликта между застройщиком и жителями рядом расположенных домов.

Опять же экология: в городе она не самая лучшая. Перед строительством Спутника мы изучили розу ветров, эксперты сделали ряд замеров. Ветер в этом районе дует со стороны Сурского водохранилища, а значит, воздух в микрорайоне всегда чистый и свежий. Анализ показал отсутствие загрязняющих веществ. Замеряли уровень шума: гул трассы и крупных предприятий отсутствует.
И не последнюю роль сыграло озеро. Я вообще считаю, что каждый населенный пункт должен располагаться у водоема, чтобы люди могли созерцать красоту природы. Хотя, по сути, это озеро мы создавали искусственно. Проект оказался дорогим удовольствием, но это нас не остановило. По нашим планам, к 2025 году в Спутнике будет примерно 100 тыс. жителей. Плюс Терновка, у которой зоны отдыха нет. Чтобы разгрузить уже построенную тропу здоровья, планируем и дальше расширять зону отдыха, в том числе вдоль старицы Суры.

— Почему же другие застройщики стараются обойтись без благоустройства построенных объектов?
— Я думаю, что многие люди живут по принципу: главное – получить деньги здесь и сейчас. А потом уйти со строительной площадки и не переживать о том, как живется в новом доме людям. Конкретно мы осваиваем большую территорию. Нам еще очень и очень долго находиться бок о бок с жильцами района. Да и самим приятно, когда вокруг газоны, детские площадки, парковки, фонтаны.

МНЕНИЕ

На прошлой неделе депутаты Законодательного собрания Пензенской области приняли закон об обманутых дольщиках. Необходимость принятия областного закона назрела давно. 9 регионов в ПФО столкнулись с проблемой обманутых дольщиков начиная с 2008 года.

В январе этого года в Пензенской области начал формироваться реестр граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Пока в нем значатся чуть больше десятка человек. Но постепенно обращений становится все больше.

Будучи в Пензе, председатель кабинета министров страны Дмитрий Медведев сказал, что в стране создается так называемый фонд обманутых дольщиков. В него будет заложено более
2 млрд рублей.

Мы попросили Рафика Анверовича прокомментировать ситуацию.

— В целом хорошая идея. Но затраты на формирование фонда лягут на плечи застройщиков и будут закладываться в стоимость жилья. Они составят примерно 1—2 процента. Когда застройщик берет в банке кредит на строительство, то финансовая организация и так контролирует его от и до. Теперь мы получаем двойную опеку.

Что касается закона об обманутых дольщиках, то у нашей компании проблем и сложностей с этими нововведениями не будет. Мы стараемся полностью уйти от долевого строительства. Уже сейчас более 90% сделок — это сданные дома.

Несмотря на то что официальное количество обманутых дольщиков в Пензенской области сегодня небольшое, риск их появления вполне реален. Практически любая строительная организация может оказаться в сложной ситуации и признать себя банкротом. Хотя наше правительство очень пристально следит за этой ситуацией. Но в этой жизни возможно все.

Автор: Елена КУЛАКОВА

Нашли ошибку - выделите текст с ошибкой и нажмите CTRL+ENTER