Как кирпич на голову: к чему может привести отмена льготной ипотеки в Пензе

В офис продаж одного пензенского застройщика пришла семейная пара. Люди средних лет, из района, подъехали к офису на видавшей виды «газели».

— Не купят они в нашем доме бизнес-класса квартиру, — вздохнула менеджер Анна.
 
Через 20 минут весь отдел продаж наблюдал, как супруги доставали из сумки пачки купюр: договор на приобретение 94-мет­ровой квартиры в престижной новостройке в Арбекове был заключен тут же и подкреплен полным наличным расчетом.

— Да где же надо работать, чтобы в наши дни позволить себе новостройку за 8,5 миллиона без ипотеки? — вырвалось у риелтора.

— Овощи выращиваем, квасим, солим и продаем на рынке здесь поблизости. У дочери в Пензе квартира, и мы хотим из Бессоновки перебраться к ней поближе, внуков чаще видеть! А времена такие, что под подушкой накопления не сбережешь, — улыбнулся мужчина.

К концу 2022 года подобных сделок с недвижимостью много — так пензенцы хотят уберечь свои накопления от инфляции. Но стоит ли именно сейчас покупать квартиру в новостройке и что происходит на рынке жилья?

Исходим из выгоды и... престижа  

Пензенские застройщики советуют поторопиться с покупкой, пока банки выдают ипотеку с господдержкой. Инфляция растет быстрее, чем проценты по вкладам в банке, поэтому выгоднее взять заем.

Любовь Кривозубова, руководитель отдела маркетинга группы компаний «Альянс» (застройщик ЖК «Семейный» и ЖК «Квартал 55»), рассказывает, что даже клиенты из сегмента бизнес- и премиум-класса в 2022 году стали чаще брать кредиты.

— Они понимают, что сейчас очень низкий процент по ипотеке и лучше воспользоваться «дешевыми деньгами» банка, чем «вынимать» деньги со вклада или из бизнеса. Большой процент ипотечных сделок по жилью экономкласа, новостройкам комфорткласса был всегда, а вот появление ипотечных денег в дорогом сегменте — явление текущего момента, — объясняет она.

Увеличился интерес к новостройкам, растет спрос на квартиры комфорткласса на вторичном рынке. По мнению экспертов, это хорошая тенденция: люди стремятся улучшать качество жизни, а не просто инвестировать в квадратные метры.

Любовь Кривозубова отмечает: в вопросе выбора жилья для многих имеет значение такой фактор, как статус:

— «Я живу в «Фаворите», «Купили квартиру в «Квартале 55» — это не просто географический ориентир, это обозначение престижности. 

Хотя месторасположение жилья тоже немаловажно. Кто-то выбирает проекты застройщиков на Западной Поляне, кто-то не представляет своей жизни без дальнего Арбекова.
 
Но если вы задумались о покупке жилья до конца 2022 года, то важно провести тщательный анализ грядущих перемен на рынке недвижимости — тут уж не до капризов. Льготная ипотека завершится 31 декабря 2022 года.
 

Почему уходят льготы   

Глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина на днях в Госдуме сообщила, что в 2023 году программы ипотеки с господдержкой под 7 процентов годовых продлеваться не будут, а ставка в 0,1 процента от застройщиков окажется под  запретом.

Это заявление взбудоражило строительный рынок.

Ситуацию комментирует пензенский эксперт рынка недвижимости Андрей Казанцев:

— Давайте будем честны: строительная отрасль сегодня стала частью банковской системы России и именно застройщики во многом регулируют кредитные ресурсы. Цена квадратного метра растет, а ставка по ипотечным кредитам вместе с ключевой ставкой ЦБ в 2022 году скакала от 4,5 процента до 20, потом остановилась на 7 — 8. Рынок тряхнуло в апреле — мае. Ситуация очень сильно напоминает 2015 год, когда цены обвалились после ажиотажного спроса на квартиры. Решения Центробанка РФ направлены на стабилизацию банковской системы: ограничения льготных ипотечных программ и запрет на кредиты под нулевые ставки должны помочь банкам сохранить денежные ресурсы. 

Требуются меры поддержки

Председатель Комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-промышленной палаты РФ Кирилл Холопик, выступая на совещании в Пензе, сделал такой прогноз:



— По нашим данным, в третьем квартале этого года около 45% договоров участия в долевом строительстве заключено с использованием субсидируемой ипотеки. Это очень высокая цифра. Последствия отмены будут серьезными. 93% застройщиков считают, что правительство не примет таких предложений ЦБ РФ и льготную ипотеку  продлят. Отмена льготной ипотеки фактически обрушит рынок жилищного строительства.

  По его словам, застройщики столкнутся с нехваткой средств для проектного финансирования и будут вынуждены значительно сократить запуск новых проектов.

Директор ООО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» Евгений Рыжов считает, что в такой ситуации требуются региональные меры поддержки:

— Благодаря решению губернатора Олега Мельниченко из бюджета области удалось выделить 80 млн на субсидирование процентов банковских ипотечных кредитов. Через агентство ипотечного кредитования оформляют займы самые уязвимые заемщики: обладатели жилищных сертификатов, многодетные семьи, военнослужащие и бюджетники, получившие региональные субсидии на приобретение жилья.



Льготная ипотека по программам АИК позволила улучшить жилищные условия 2 тысячам пензенских  семей с невысокими доходами.

Такой инструмент поддержки, как наша «Семейная ипотека», позволяет приобретать жилье и гасить ипотеку комфортными платежами в 12 — 15 тысяч рублей.

Рыжов уверен, что программы семейной и льготной ипотеки должны остаться.

Спрос и предложение 

Кирилл Холопик проанализировал состояние рынка недвижимости в Пензенской области.

На июль текущего года средняя цена квадратного метра в нашем регионе составляет чуть больше 81 тысячи рублей (+37 процентов к июлю 2021-го). 
В июле — сентябре этого года (в сравнении с апрелем — июнем) интерес пензенцев к новостройкам вырос примерно на 15 процентов, а к квартирам на вторичном рынке — на 24.

В целом по России по-прежнему пользуются спросом квартиры экономкласса — 38 процентов от всех запросов.

Застройщики идут за покупателями — именно поэтому при росте цены квадратного метра в новостройках сокращается площадь квартир, перекраиваются проекты: большие по метражу квартиры разбиваются на несколько студий с кухонным уголком.

По мнению застройщиков, это позволит сохранить стоимость жилья в новостройках. А по мнению риелторов, сильно ухудшит ликвидность таких квартир в будущем.

Придется переплачивать

Мы подсчитали и выяснили, что в случае отмены госпрограммы при типовой ставке на первичном рынке в 10,75 процента (как сейчас без господдержки) ежемесячный платеж при прочих равных увеличится до 40 процентов.

Вот пример  расчетов выплаты ипотечного кредита для квартиры по цене 4,5 млн рублей с первоначальным взносом 15 процентов и кредитом на 3,8 млн рублей.

По госпрограмме со ставкой 6,7 процента ежемесячный платеж составляет порядка 26 тысяч рублей (для кредита на 25 лет).

Со ставкой 10,75 процента ежемесячный платеж вырастет до 37 тысяч рублей, рост составит 11 тысяч в месяц (40 процентов). И, соответственно, чем больше площадь жилья, тем дороже будет обходиться кредит.

— Прекращение действия льготной ипотеки, безусловно, сократит спрос на недвижимость. На мой взгляд, в начале 2023 года перед застройщиками  будет стоять задача не допустить затоваривания рынка. Переизбыток предложений при низком спросе приведет к падению цен в новостройках и  сильно повлияет на стоимость квадратного метра, — делает вывод Андрей Казанцев.

Квартира как инвестиция

По итогам 2022 года эксперты предрекают падение продаж квартир в новостройках на 25 процентов. Это показатель кризисного 2015 года. Тогда страна получила 220 тысяч обманутых дольщиков и гигантский объем недостроев.

Но Андрей Казанцев считает, что в условиях нестабильности по-прежнему лучше всего вкладывать деньги в недвижимость:

— Рынок замирает, спрос сокращается, а значит, продавцы будут более уступчивыми. Квартира должна быть долгосрочной инвестицией или средством сохранения сбережений в условиях инфляции.  На такой квартире можно зарабатывать, например сдавая в аренду. В среднем такое вложение «отбивается» за 8 — 10 лет.

Многие сегодня говорят, что цены на пензенские новостройки существенно завышены. 80 тысяч рублей за квадрат — это средняя стоимость. Есть объекты, где на котловане застройщик просит 120 —130 тысяч за квадратный метр.

Что будет дальше с этими объектами — большой вопрос. Надеемся, что регион не получит очередную волну обманутых дольщиков, которые будут годами ждать свои квартиры.

Аналитики федерального портала «Мир квартир» зафиксировали наибольший рост средней стоимости квартиры с начала года в нескольких регионах. Любопытно, что в этот рейтинг вошла и Пенза. Максимальный рост стоимости жилья показали Волжский (+45,1 процента), Тольятти (+38,6), Иркутск (+37,4), а также  Пенза (+27,8).

Цифры

1 041 625 м² — текущий объем строительства на июль 2022 г. (плюс 11,5 процента к июлю 2021 г.)
21 067 м² — среднемесячный ввод жилья застройщиками за последние 12 мес. (минус 30,7 процента к предшествующим 12 мес.) 
52,4 м² — средняя площадь строящихся квартир на июль 2022  г.(минус 2,4 процента к июлю 2021 г.)
81 090 руб. — средняя цена 1 м² на июль 2022 г. плюс 37 процентов к июлю 2021 г.)
35% — доля ввода жилья застройщиками за последние 12 мес. (минус 7,4 процента к предшествующим 12 мес.)

(По данным Росстата)

Автор: Елена СИНИЦЫНА, Наталья НАЗЕМНОВА

Нашли ошибку - выделите текст с ошибкой и нажмите CTRL+ENTER