Почему в Пензе не снижаются цены на квартиры в новостройках

Строительная отрасль не первый год наращивает темпы. Она – локомотив для многих других в экономике, и государство старалось ее поддержать. Льготная ипотека, субсидирование застройщиков, упрощение административных процедур… Нужный эффект был получен. В 2021 году ввод жилья в Пензенской области составил 855,5 тыс. кв. м, в 2022 году – 828,5 тыс., в 2023 взяли планку – не менее 930 тыс.

Метры есть. А покупатели?

По предварительным подсчетам, жилищные условия в этом году улучшили около 30 тыс. пензенских семей. За них можно только порадоваться. Но есть и тревожные звоночки: в уже сданных пензенских новостройках, по официальным данным, не распродано примерно 1,5 тыс. квартир.

Кстати, это – общероссийская тенденция: объем нераспроданного жилья в ноябре 2023 года признали рекордным в стране. По данным Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ», на первичном рынке сейчас «зависли» 71,1 млн кв. м (67% от общего числа квартир на стадии строительства).



Предложение пока превышает спрос. По законам рынка цены вроде бы должны снижаться. Но этого не происходит. В ноябре 2023 года средняя стоимость квадратного метра «первички» в нашем регионе составила 94 366 рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года она выросла на 10,6%.

И у нас еще далеко не самое дорогое жилье в ПФО. Средняя цена квадратного метра по округу – более 107 тыс. рублей. При этом в Татарстане она составила 190 тыс., в Самарской области – 113 тыс., в Саратовской – 97 тыс., в Ульяновской – 94 тыс. А вот в Республике Мордовия держится на отметке 91 тыс. рублей.

– Основная причина подорожания недвижимости – ускорение темпов инфляции, – отмечает министр строительства и дорожного хозяйства Пензенской области Александр Гришаев. – В 2023 году строители столкнулись с повышением цен на бензин, металл, цемент. Выросла аренда техники и оборудования. Все это отражается на конечной стоимости жилья. В соответствии с действующим законодательством органы государственной власти не имеют права регулировать цены на рынке недвижимости.

Новоселье в кредит

Но вообще-то даже несмотря на «кусачие» цены, квартиры и в новостройках, и во «вторичке» с 2020 по 2023 год продавались очень даже активно. Будущие новоселы брали кредиты.
– Две трети сделок, которые прошли через мои руки, были с привлечением кредитных средств, – рассказала риелтор с 12-летним стажем Анна Малышева.

Надо отметить, что помимо обычной ипотеки, уже несколько лет существуют льготные программы кредитования. Они распространяются только на новое жилье и являются хорошим подспорьем и для застройщиков, и для покупателей.

В числе самых доступных – предложения от Агентства ипотечного кредитования Пензенской области, где процентные ставки начинались от 5%.

Как рассказали в АИК, в 2023 году агентство заложило на кредитование 200 млн рублей областных средств и еще 3 млрд рублей получило из федерального бюджета. За 9 месяцев 2023 года было выдано 12,5 тыс. жилищных кредитов. Это на 61% больше, чем в 2022 году. Большой спрос в 2023 году был и на так называемую семейную ипотеку. По этой программе работают многие банки, ставка – от 7%.

Но конечная стоимость жилья при нынешних ценах за квадратный метр все равно получается очень высокой. Молодые семьи понимают, что выплата долга за новую квартиру растягивается на десятилетия.

Нельзя не строить?

С июня 2024 года льготные программы кредитования прекращают  свое действие. Что ждет рынок недвижимости в таком случае? С нынешними ценами на жилье и ставке по обычной ипотеке (от 16 % и выше) покупка квартиры для многих россиян может стать непосильной ношей. Значит, доля нераспроданного жилья в новостройках будет расти?

Мнения экспертов различаются. Одни говорят, что застройщики вынуждены будут снижать цены. Другие утверждают, что девелоперы поставят стройки на паузу (ведь определенную финансовую подушку безопасности они за последние годы накопили) и подождут, когда спрос подрастет.

Александр Гришаев считает, что не все так просто.

– Стройка – отрасль многокомпонентная, – пояснил он. – Поэтому паузу взять не получится. Сегодня на первое место выходят даже не продажи, а необходимость сохранить кадры. По нашей статистике еще пять лет назад в строительно-дорожном комплексе работало около 32 тыс. человек. Сейчас еле набираем 9 тыс. Опытных прорабов застройщики переманивают всеми доступными способами. Все сложнее найти хороших монтажников, отделочников и т. п. Людей не хватает: кто-то едет в другие регионы за большей зарплатой, кто-то предпочитает работать на себя. Сократилось число мигрантов. В таких условиях распустить бригаду даже на год – это риск вообще остаться без сотрудников. Кроме того, у многих девелоперов в Пензенской области свои производственные площадки (выпускают бетон, кирпичи и т. п.). Туда рабочих набрать еще сложнее. Поэтому я считаю, что строительство жилья продолжится.

Но сможет ли его кто-то купить?

– Думаю, что льготная ипотека сохранится, но станет более адресной, – прогнозирует руководитель пензенского агентства недвижимости Роман Куманяев, – например для представителей сферы IT, педагогов, работников оборонной промышленности. В ближайшие годы без такой поддержки нам просто не обойтись.

Информация для размышления

Согласно региональной стратегии развития строительной отрасли в нашей области к 2035 году ежегодный ввод жилья в Пензенской области должен составлять не менее 1 млн 200 тыс. кв. метров. А жилищная обеспеченность пензенцев к тому времени должна составить 40 кв. м на человека. При этом ежегодно не менее 43 тыс. пензенских семей должны улучшать свои жилищные условия.

Жилищный ребус 

Поиск наиболее выгодного варианта решения жилищного вопроса порой превращается в ребус. Разгадать его в 2023 году пытались, например, Станислав и Ольга Макаровы.

Итак, условие их задачи: молодые люди (27 и 25 лет) родом из Сердобского района встретились и поженились в Пензе. Пять лет живут на съемной квартире. Дочке Насте три года.

Супруги хотят взять ипотеку. На погашение кредита готовы отдавать половину совокупного дохода (после выхода Ольги из декретного отпуска он составит 65 тыс. рублей). В качестве первоначального взноса пара собирается использовать материнский капитал – 589,5 тыс. рублей.

Вопрос: покупка какой недвижимости будет наиболее выгодным вариантом?

– Хочу квартиру в новом доме, – говорит Ольга, – «двушку» площадью 50–60 кв. м. Мы рассматривали варианты в Заводском районе, Ближнем Арбекове, на улице Карпинского. Но там цены для нас высокие – 7–9 млн рублей. Ежемесячный платеж даже при низкой процентной ставке и максимальном сроке кредитования не потянем. На окраинах (Дальнее Арбеково, село Засечное) можно взять за 4,5–6 млн, но там возможны проблемы с транспортной доступностью, садиками, поликлиниками, плюс смущает перенаселенность микрорайонов.

Супруги решили рассмотреть варианты на вторичном рынке. Там много квартир, устраивающих по цене и расположению, но… кусается ипотека.

– Жилье можно найти за 3,5–5 млн рублей, – рассказывает Стас, – но средняя ставка на вторичном рынке уже превысила 16%. Переплата по кредиту просто огромная. Ежемесячный платеж съедает всю выгоду (цена за квадрат на «вторичке» – 50–57 тыс. рублей), он получается почти в два раза выше аренды аналогичной квартиры.

Автор: Елена СВЕРДЛОВА

Нашли ошибку - выделите текст с ошибкой и нажмите CTRL+ENTER