Хрущевки больше не котируются

Эксперты предупреждают: риски при покупке жилья в новостройках вырастут

Однако на сегодняшний день приобретение недвижимости остается самым выгодным вложением денег.

О ситуации на пензенском рынке недвижимости рассказал председатель Пензенской гильдии сертифицированных риэлторов Игорь Дудкин.

Покупатели сбивают цены

— Игорь Владимирович, примерно полгода назад мы говорили с вами о тенденциях в сфере недвижимости. Тогда из-за кризиса спрос на квартиры резко упал. Изменилась ситуация сегодня? Что произошло с ценами?
— На вторичном рынке мы наблюдаем все то же затишье. Число покупателей уменьшилось, они выбирают придирчиво и настроены торговаться. Многие продавцы, не желая снижать цены, снимают свои квартиры с продаж. Поэтому сокращается количество предложений.

У застройщиков же, наоборот, количество предложений растет, но спрос тоже снизился. Для того чтобы привлечь покупателей, они разрабатывают различные программы, маркетинговые хитрости. Например, удваивают материнский капитал, делают серьезные скидки. За счет этого держат продажи.

А цены, конечно же, упали. Причем сейчас прослеживается интересный тренд. В объявлениях о продаже недвижимости не всегда заметно, что стоимость квадратного метра стала меньше по сравнению с началом года. Но это всего лишь цена предложения. Между ней и ценой реализации будет существенная разница. Те, кому обязательно надо продать квартиру, могут уступить вам 100–200 тыс. рублей.

В целом складывается ощущение, что люди немного успокоились. Экономисты говорят, что потихоньку начинает оживляться потребительская активность, но с недвижимостью не все так просто. Люди, которые решились на крупную покупку, ждут снижения цен.

Ипотечные сложности

— В последние месяцы потенциальных покупателей квартир отпугивают сложности с ипотечными кредитами. Ведь это тоже напрямую влияет на активность рынка.
— Конечно. На долю ипотечных сделок с недвижимостью приходилось примерно 30 процентов. А на первичном рынке и того больше. Сейчас стоимость ипотечного кредита на вторичное жилье колеблется в пределах 13–14 процентов, на первичное (за счет субсидирования государством) можно взять кредит под 11 процентов. Но нужно понимать, как у нас устроен рынок. Большинство сделок проходит по следующей схеме: продается квартира, берется ипотека, покупается жилье в новостройке. Поэтому без движения на вторичном рынке не будет и движения на первичном.

Но предпосылок для стимулирования спроса на «вторичке» на сегодняшний день нет. На сделки пока решаются те, у кого есть острая необходимость (размен, переезд в другой город, одобренный кредит, поджимающие сроки). Безвыходных ситуаций не бывает.

— Что нужно для того, чтобы рынок вторичной недвижимости оживился?
— Люди должны быть уверены в завтрашнем дне и стабильности своих доходов. Спад продаж возник даже не из-за отсутствия у людей денег, а из-за неуверенности, что в дальнейшем они также смогут заработать довольно крупную сумму. Количество просмотров объявлений о продажах квартир на различных интернет-площадках сохраняется на высоком уровне, а звонков нет. Это говорит о том, что люди выжидают, следят за ситуацией на рынке недвижимости.

— Не секрет, что многие в кризис потеряли работу. У других снизился уровень доходов. Не наблюдается ли такой тенденции, как массовая продажа ипотечных квартир?
— Массовой продажи нет, есть отдельные случаи. Хотя ипотечные квартиры продавались и раньше. Сложность такой сделки зависит от банка, в котором был оформлен кредит. Если он не пензенский, то просто уйдет больше времени на снятие обременения. Существует определенный алгоритм действий: человек приносит в банк деньги, получает залоговую, снимает обременение, доносит оставшуюся сумму от стоимости квартиры и регистрирует сделку.

Интересно, что, например, в Москве чем сложнее сделка в плане подготовки и оформления документов (ипотечная квартира, доставшаяся по наследству и т.д.), тем ниже стоимость жилья. В пензенском регионе это практически не влияет на цену продаваемой квартиры.

Замок из песка?

— Застройщики становятся заложниками обстоятельств: возведение домов начато, стройматериалы дорожают, могут появиться долгострои. Вы работаете со строительными организациями. Дела действительно плохи?
— Никто не скрывает, что ситуация непростая. Строительный бизнес – это махина, которую невозможно остановить в один момент. Падение спроса приведет к тому, что строительство каких-то домов может замедлиться. Какой масштаб это приобретет, сказать трудно. Все зависит от конкретной строительной организации. Если она сильно закредитована, то ей придется туго.

Кроме того, маркетинговая политика сейчас должна быть гибкой, чтобы продажи готовых квартир не останавливались. Есть те, кто уже сейчас, быстро реагируя на ситуацию, переориентируется и делает перепланировку, продавая квартиры-студии. Они сегодня пользуются большим спросом из-за сравнительно небольших вложений.

— Как же быть тем, кто уже вложился в новостройку или собирается это сделать?
— Да, риски по сделкам в новостройках выросли. Квартиры в новостройках всегда стоили дешевле вторичных, во многом именно из-за рисков. В последнее время спрос сместился в сторону новых домов из-за того, что жилой фонд города в основной массе своей очень старый, некомфортный, несовременный. То, что строится сейчас, — гораздо более удобно для жизни, и разумный человек будет вкладывать деньги именно в такое жилье.

Но проблема не только в долгостроях. Некоторые застройщики начали экономить на стройматериалах, нарушая технологические процессы. И это — вынужденный шаг, потому как уложиться в заявленные 45 тыс. за «квадрат» становится невозможно при растущих ценах.

Уже случались скандальные истории, когда люди, принявшиеся за отделку новых квартир, обнаруживали серьезные дефекты, в том числе и в жилье бизнес-класса. Собственники подают в суд на застройщиков.

— Дайте совет сомневающимся: продавать сейчас недвижимость или подождать.
— Все зависит от конкретного случая, жизненных обстоятельств. Но есть вещи, на которые мы не можем влиять. В частности, геополитическая ситуация. Даже при росте курса доллара, но при снятии экономических санкций в отношении нашей страны у населения появится чувство стабильности, рынок быстро нарастит свои объемы и вернется к той стоимости недвижимости, которая была.

Застройщик ответит за безалаберность

Жительница Пензы подала в суд на крупную строительную организацию, обнаружив в купленной новостройке массу дефектов.

Заплатив миллион рублей за однокомнатную квартиру, женщина надеялась получить качественное жилье. Но ахнула, когда увидела, сколько ей придется переделывать за рабочими: неровные стены и потолок, плохо прокрашенные стены в санузле, испорченные монтажной пеной профили окон и балкона…

Суд вынес решение: взыскать с застройщика стоимость устранения недостатков — почти 42 тыс. руб., а также еще 127 тыс. набежало за неустойку, компенсацию морального вреда, штраф за отказ в добровольном порядке устранить дефекты.

Автор: Елена КУЛАКОВА

Нашли ошибку - выделите текст с ошибкой и нажмите CTRL+ENTER