Строить или городить?

Проблемы застройки и архитектурного развития города так или иначе касаются каждого из нас. Кого-то косвенно (например, отсутствие парковки у торгового комплекса в центре города, куда позарез надо попасть), кого-то напрямую, когда приходят серьезные дяди и заявляют, что на месте твоего коттеджа будут строить многоэтажный дом.

Об этом и многих других аспектах градостроительства беседовал с посетителями общественной приемной «ПП» главный архитектор Пензенской области Александр Кураев.

Обложили…

Своей проблемой поделилась врач горбольницы №6 Надежда Янина. Ее старенькая мама, проживающая в поселке Исса, оказалась фактически отрезанной от мира. Соседи старушки несколько лет назад развили бурную строительную деятельность – поставили сарай, забор. В итоге к дому Зои Захаровны ни пройти, ни проехать. По этой причине уже длительное время не вычищалась выгребная яма, и скоро нечистоты начнут заливать участок.

Зое Захаровне – за 80 лет, периодически ей требуется помощь медиков. Как сотрудники скорой помощи добираются к пациентке – отдельная история (жуткая, на мой взгляд). Соседи в ответ на все претензии показывают документ о праве собственности на землю.

С просьбой о помощи Надежда Алексеевна обошла все местные инстанции, но везде получила отказ. В начале этого года она через суд попыталась оспорить постановление о выделении соседям земли в собственность. И опять ничего. Как быть?!

– Если дошло до суда, следовало потребовать сервитута – права беспрепятственного подхода и подъезда к дому, – резюмировал Александр Владимирович. – А вообще, надо было сразу обращаться к нам – в Управление архитектуры и градостроительства Пензенской области. Непонятно одно: куда смотрят районный архитектор и администрация района? Будем разбираться!

Где профессионалы?

После того как в перестройку была упразднена система органов архитектуры, подобные проблемы, по словам Александра Кураева, возникают сплошь и рядом на территории всей страны.

– К сожалению, комплексная сфера, какой является градостроительство, оказалась в течение полутора десятилетий рассредоточенной по самым разным ведомствам, – обрисовывает ситуацию Александр Владимирович. – Термины «строительство» и «градостроительство» имеют не только единый корень, но и сущест­во, тем не менее это разные понятия. Поэтому самой большой ошибкой недавнего времени было «вливание» органов, профессионально занимавшихся градостроительст­вом (на разных уровнях), в структуры строительных комитетов и департаментов, имевших иные цели деятельности (иногда органы архитектуры или просто архитекторы работают в структурах ЖКХ, служб заказчика, земельных и имущественных ведомств).

Самой главной бедой такого объединения стало «вымывание» кадров градостроителей-профессионалов. В настоящее время укомплектованность муниципальных органов архитектуры в Пензенской области руководителями, имеющими высшее архитектурное образование, составляет всего 10 процентов.

Такой парадокс: за 10 лет только один выпускник (!) архитектурного факультета Пензенской государственной архитектурно-строительной академии пришел работать в органы архитектуры.

На месте дома моего?

Сейчас ходят слухи о том, что город скоро преобразится: появятся новые районы, улицы, зоны отдыха, а частные дома из центра Пензы исчезнут совсем. Многие жители по телефону или лично спрашивали Александра Кураева, что их ожидает в дальнейшем?

Вера Тюрина собралась капитально отремонтировать дом, а соседи уверяют, что скоро в районе улицы Кураева развернется грандиозное строительство. Так стоит ли вкладываться в ремонт?

– Малоэтажные дома на улице Кураева снесут, – подтвердил Александр Владимирович. – Вы не останетесь на линии застройки, потому что там нарушаются все шумовые и санитарные нормы.

Примерно такой же ответ получили жители Малой Бугровки. Согласно генеральному плану Пензы на 100 метров вглубь от улицы 8 Марта развернется деловая зона с многоэтажными домами и офисными зданиями, а в «глубине» Бугровка останется малоэтажной.

– Поэтому от капитальных вложений в «многоэтажной» зоне лучше воздержаться, – посоветовал Александр Владимирович, – а вот от текущего ремонта отказываться не стоит. Процесс расселения может занять очень много времени. Прежде чем приступить к плановому строительству, необходимо разработать проект планировки территорий и выкупить у собственников земельные участки.

По плану и по правилам

Многие российские города, в том числе и Пенза, в настоящее время застраиваются хаотично. Старинные здания соседствуют с торговыми центрами из стекла и бетона, жилые дома появляются методом точечной застройки, а не как запланировано проектом планировки территории. И «благодарить» за это следует не столько застройщиков, сколько чиновников, занимающихся землеотводом, и беспринципных архитекторов.

Александр Владимирович разъясняет:

– В настоящее время градостроительная документация в большинстве своем не соответствует требованиям дейст­вующего законодательства.

Основная проблема – отсутствие правил землепользования и застройки городов и поселений Пензенской области. Чиновники умышленно не хотят принимать и утверждать вышеуказанные правила (хотя для Пензы они уже разработаны), а предпочитают руководст­воваться пунктом 11 части 7
ст. 30 Земельного кодекса РФ. Так как процедура «предварительного согласования мест размещения объектов строительства», которая установлена ЗК РФ, очень удобна. Она выведена из системы публичного рассмотрения, ориентирована на приватные переговоры, позволяет сочетать натуральные и денежные выплаты при отсутствии прозрачности предоставления таких выплат.

Кроме того, это повышает значимость и политический вес должностных лиц, причаст­ных к принятию таких неподконтрольных общественности решений.

Очевидно, что такие процедуры способствуют монополизму – формированию неформальных партнерств между чиновниками и приближенными к ним структурами, подавлению конкуренции, вытеснению иных претендентов на участие в строительном бизнесе со всеми вытекающими отсюда последствиями: коррупцией, неоправданным повышением цен на строительную продукцию.

Кроме того, по ЗК РФ согласование мест по размещению объектов строительства может выполняться при отсутствии документов территориального планирования (генеральных планов, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории). Данные акты часто являются «невыгодными», так как требуют «напряжения» в части подготовки и публичного предъявления продуманной политики развития территорий, затрат на оплату услуг профессионалов-градостроителей и т.п.

Понятно, что при «выгодности» индивидуальных процедур и «невыгодности» системных действий по подготовке документов территориального планирования последние просто отодвигаются «на потом». А потом о них и вовсе забывают.

Фактически процедура предварительного согласования мест размещения объектов строительства стала «троянским конем», разрушающим систему территориального планирования, установленную Градостроительным кодексом Российской Федерации

Между тем наличие в городе и селе градостроительной документации является основным правовым средством контроля застройки населенного пункта, в том числе со стороны общественности. Подобные проблемы сейчас стоят практически перед всеми российскими городами. И решить их без утверждения правил землепользования и застройки невозможно.

Остается надеяться, что и муниципалитеты проникнутся пониманием этой проблемы, – выразил надежду Александр Кураев.

Будьте бдительны

Несколько человек, позвонивших в редакцию накануне, интересовались таким вопросом: продаются ли квартиры в доме, который раньше был собственностью одного их пензенских НИИ. Здание не имеет статуса «жилого» (в этот разряд его должны перевести позже). Чем грозит подобная ситуация покупателю?

Александр Кураев отметил, что опасность действительно существует.

И первым делом необходимо выяснить, какое разрешенное использование у застроенного земельного участка, кто является собственником земли под зданием.

На заре перестройки в Санкт-Петербурге был такой случай: ректор разрешил на территории института  возвести жилой дом. Собрали деньги, началось строительство, но в это время на смену прежнему ректору пришел новый, который заявил, что ему участок под зданием предназначен  для строительства учебного корпуса. Дом снесли.

Автор: Елена СВЕРДЛОВА, фото Владимира Гришина / "Пензенская правда" 10 ноября 2009, N 87

Нашли ошибку - выделите текст с ошибкой и нажмите CTRL+ENTER