Недвижимость в Пензе: вложить сегодня, чтобы жить завтра

В периоды экономических кризисов люди стремятся потратить деньги, чтобы их сохранить

Как сориентироваться в нынешних условиях? Мы попросили советов у председателя Пензенской гильдии сертифицированных риэлторов Игоря Дудкина.

— Игорь Владимирович, чем отличается нынешний кризис от того, что начался в 2008 году?
— Боюсь, что нынешний кризис будет более глубоким и продолжительным. Кроме того, он отягощен геополитическим мотивом, который играет не последнюю роль во всей этой ситуации.

— И как поведут себя цены на жилье в ближайшее время?
— О ценах на жилье рассуждать сейчас очень трудно. С одной стороны, экономическая ситуация в стране не настолько плоха: люди могут обеспечивать себя продуктами питания и одеждой, платить за услуги и делать сбережения. А их, кроме как в недвижимость, по большому счету, вкладывать не во что. Это актив для подрастающих детей, а также дополнительный заработок от сдачи жилплощади в аренду. Значит, цены должны расти.

С другой стороны, некоторые аналитики считают, что нас ждет «задушенная» ипотека, снижение покупательской способности населения, появление на рынке большого количества ипотечных квартир, которые станут слишком дороги в обслуживании. Все это может повернуть рынок в обратную сторону – цены на жилье начнут падать. Но если такой сценарий и возможен, то он не будет долговременным.

Кризис-2008 пришел к нам с Запада и в большей степени касался рынка недвижимости, потому что являлся банковским и ипотечным. Когда он добрался до Пензы, у меня было ощущение, что у нас в офисе отключили телефоны — даже при наличии хорошего объема рекламы не поступало ни одного звонка. Думаю, что сейчас такого не случится.

Нынешний кризис другой направленности. Да, под его влиянием рынок будет сжиматься, спрос сокращаться, но насколько быстро — это зависит только от того, что предпримет наше федеральное правительство.

— К чему на сегодняшний день рынок недвижимости привязан в большей степени? За изменениями в какой сфере стоит пристальнее следить, чтобы планировать для себя покупку или продажу жилплощади?
— Очень многое привязано к ипотеке. Нужно смотреть, что предпримет государство, чтобы защитить ипотечных заемщиков, разработает ли социальные программы. Ведь в среднем на долю ипотечных сделок приходится порядка 50 процентов от всех операций купли-продажи жилья.

Формально ипотечные кредиты сейчас выдают многие банки. Но реально только два — Сбербанк и ВТБ. Их ставки от 15,9 процента годовых и выше. У остальных — от 20 процентов. Но то, как будут меняться эти цифры, напрямую зависит от величины ключевой ставки Банка России и антикризисных мер правительства.

Многое привязано к цене на нефть. Доходы от ее продажи формируют значительную часть федерального бюджета. Вопрос в том, как правительство будет распределять полученный доход:  на социальные проекты или на то, чтобы закрыть образованные бреши.

— В конце прошлого года все мы наблюдали ситуацию, когда люди побежали в магазины скупать бытовую технику, опасаясь за то, что рубли попросту «сгорят». Что в тот момент
происходило на рынке недвижимости?
— Все то же самое. И это происходит до сих пор. Все понимают, что рубль обесценивается. В зависимости от уровня экономической подкованности и суммы свободных наличных кто-то покупал холодильники, а кто-то — квартиры. И последний вариант наиболее разумный в данной ситуации.

Сегодня мы наблюдаем такую картину: застройщики серьезно поднимают цену на квадратные метры, есть некоторые попытки этого и на «вторичке», но только в сегменте бизнес- и элиткласса. Да, рынок сжался, даже если судить по самому популярному сайту с объявлениями, где представлена огромная база объектов недвижимости. До кризиса на нем было порядка 65 тысяч объектов, сейчас — почти в два раза меньше. Это не говорит о том, что все квартиры распродали. Много предложений отозвано, дабы переждать сложный период.

В агентстве, где я работаю, перед Новым годом расстроилось около 30 процентов сделок. А все из-за того, что, продавая свою квартиру и пытаясь купить новостройку, люди сталкивались с ростом цен застройщика на 5–7 тысяч рублей за квадратный метр, кому-то отказывали в ипотеке или пересматривали условия ее выдачи с увеличением процентной ставки.

— А если конкретнее, от чего зависит цена на квартиру и сколько сейчас стоит квадратный метр жилплощади?
— В Пензе очень большой разброс по ценам. Они зависят от площади, состояния квартиры,  возраста дома, места его нахождения. Весной 2014 года цена квадратного метра на «вторичке» перешагнула за 50 тысяч рублей за квадрат. К лету до этой цифры поднялись некоторые застройщики. В том числе на объектах, под которые только расчищена площадка. Эти суммы характерны для небольших однокомнатных квартир.

Были сделки, когда квадратный метр стоил 60 тысяч и даже 70 тысяч рублей. Но это скорее исключение. Я всегда говорю о том, что есть цены, которые потенциальный покупатель видит в объявлениях, а есть реальные. И если квартира все-таки выходит на этап продажи, то стоимость корректируется в результате торгов.

Что характерно для последнего времени: в Пензе увеличился разрыв между «нижней» и «верхней» ценой на жилье. Пока еще можно найти предложения с приемлемой ценой. Но так как спрос сохраняется, их будет меньше. Следовательно, продавцы поднимут цену.

О предпочтениях

— И до кризиса, и сейчас мы наблюдаем довольно высокий спрос на жилье экономкласса. Это во многом связано с тем, что наш регион не очень богатый. В Пензе до сих пор очень развит рынок долевой собственности. В основном такое жилье покупают жители районов в качестве вложений и последующей сдачи либо для детей.

Рынок недвижимости очень гибкий. Насколько увереннее люди чувствуют себя, считают свое экономическое положение стабильным, настолько большее по площади жилье они покупают. Как мы поступали раньше: покупали комнату в общежитии — продавали — покупали однокомнатную квартиру и так далее. Сейчас по-другому. Если есть деньги на общую кухню, то люди лучше возьмут ипотечный кредит и купят одно- или двухкомнатную квартиру, чем будут долго и упорно копить. Но акценты опять сместятся в сторону долевой собственности.

Что касается районов, то популярным по-прежнему остается Арбеково. Это район с хорошо устроенной транспортной и социальной инфраструктурой.

Автор: Елена СИНИЦЫНА

Нашли ошибку - выделите текст с ошибкой и нажмите CTRL+ENTER