Достичь дна и оттолкнуться
В кризис больше всего пострадал первичный рынок недвижимости, считает гендир ООО «Агентство «БАЗИС» Вадим Богдановский
Продажи упали в десятки раз
— Вадим, как в целом переживает кризисное время отрасль, которой ты занимаешься? Изменились ли объемы продаваемой недвижимости, каковы сейчас цены за квадратный метр жилья на первичном и вторичном рынке?
— Вообще, у агентства недвижимости (небольшая организация, чье поле деятельности — город Заречный) существует своя специфика по работе с населением и собственно недвижимостью. Скажу честно, у нас агентом работать сложно хотя бы потому, что город небольшой.
Теперь что касается кризисов. Агентство открылось в 2008 году. Не успели встать на ноги, как грянул кризис. Преодолели его легко, возможно, потому, что нам нечего было терять.
На этот раз картина иная: кризис переживаем крайне тяжело. Это касается не только нашей организации, но и всех агентств недвижимости, которые находятся на территории Заречного, Пензы и области.
Объемы продаж упали по полной программе – в десятки раз.
Кажущаяся дешевизна «первички»
— Какой рынок пострадал больше — первичный или вторичный?
— Что касается первичного рынка, который «висит» на кредитах банков, здесь вмешалось государство — стало оказывать содействие населению в ипотеке. Иначе можно не вернуть заемные средства, которые были взяты строительными компаниями еще на стадии котлована.
На мой взгляд, он пострадал больше, чем вторичный. Сделки здесь рисковые. Гражданин — участник долевого строительства — платит деньги на протяжении всего этапа стройки (свои или заемные, неважно). Деньги идут застройщику, который, в свою очередь, отдает их банкам за то, что взял у них кредит, чтобы начать строительство. То есть круговорот – одни кредиты гасятся другими.
Как правило, строительство нового дома длится год. Иногда чуть больше, иногда чуть меньше. Человек после подписания акта приемки получает коробочку, куда подведены лишь элементы коммуникаций. У него есть кусок трубы, куда нужно прикрутить унитаз, и кусок трубы, куда нужно прикрутить раковину. И все.
А дальше человеку нужно снова искать деньги, чтобы превратить то, что он получил (оно называется квартирой, но таковой, по сути, не является), в жилое помещение. Чтобы кухня стала кухней, а спальная — спальней. По моим самым скромным подсчетам, это прибавляет еще 15 процентов к первоначальной стоимости квартиры.
Поэтому дешевизна первичного рынка кажущаяся. Он привлекателен тем, что квадратный метр здесь изначально стоит дешево, но в итоге все равно дорожает.
Чем привлекателен вторичный рынок сегодня? Можно походить, покрутить носом, поторговаться и купить жилье с ремонтом, который тебя устраивает, по цене первичного рынка. Въехать и жить. Если особо придирчив, можешь пройтись с кисточкой и закрасить угол или плинтус, который зацепили, когда выносили мебель.
Процесс объективного падения цен на недвижимость произошел. Но разница между первичным и вторичным рынком уменьшилась. Застройщики держат цены. И двигаются в сторону снижения очень неохотно — они же брали кредиты. На вторичном рынке эти вопросы легко решаются, потому что если гражданин решил продать квартиру, он ее продаст.
Я не очень серьезный игрок на первичном рынке. Считаю, что агентство здесь лишнее. Любой гражданин может зайти на сайт строительной компании и выбрать то, что нужно. Наша задача — помочь гражданам безопасно продать и купить недвижимость на вторичном рынке.
Средние цены на квадратный метр сейчас составляют 40–50 тысяч рублей за метр как на первичном, так и на вторичном рынке. По элитному жилью в Пензе цены совсем другие. На первичном рынке Заречного можно найти жилье от 38 тысяч рублей за «квадрат», в Пензе — дороже.
Понты закончились. Надо экономить
— Отразился ли кризис лично на тебе?
— Безусловно. Денежный поток значительно уменьшился в связи со снижением покупательской способности граждан. Особенно последние три месяца тяжелыми были: реже стал с детьми в кино ходить, не могу себе позволить съездить покушать даже в бюджетный общепит. Понты закончились мгновенно. От отдыха в этом году пришлось отказаться.
— Каковы, на твой взгляд, причины сегодняшнего кризиса?
— Политика. Я не особо склонен комментировать политические вопросы. Нам подсовывают информацию, что все связано с нефтью и курсом доллара. Но, мне кажется, как-то непатриотично думать, что наше государство на 120 процентов зависит от стоимости барреля нефти и живет только за счет того, что распродает свои ресурсы. Здесь что-то другое. Не могу сказать. Народ внезапно начал экономить на всем. Как будто у всех одновременно пропали деньги.
Вообще, крупные аналитические агентства, которым я доверяю, предсказали и обосновали этот кризис года за полтора до его начала. Игрокам первичного рынка прямым текстом давали информацию: в ближайшее время вы на этом не заработаете.
— И когда мы пройдем пик?
— Пока все только усугубляется: дна под ногами не ощущаю, а то бегал бы с улыбкой на лице, ожидая, что вскоре оттолкнусь от него и пойду вверх.
— Есть ли какие-то правила поведения для бизнесмена во время кризиса?
— Экономить и экономить. Сейчас задача любого бизнеса — выжить. С другой стороны, как я слышал, в японском языке «кризис» обозначается двумя иероглифами — «проблемы» и «возможности». То есть относиться к кризису надо философски. Я знаю многих бизнесменов, которые и сейчас берут кредиты, пытаются расширяться. Есть средняя статистика, что все недополученные сейчас бизнесом суммы на выходе из кризиса «отобьются» на 150 процентов. Потери восполнятся. Главное, повторюсь, — коснуться дна и хорошо от него оттолкнуться.
За это лето было два или три оживления на рынке. Народу говорили, что пик кризиса пройден. Но нет — пока не выплыли.
Рынок скорее всего зашевелится к осени. Начнутся поступления федеральных целевых средств по программе «Молодая семья». В Заречном под программу подпадает около 90 семей. Людям дадут довольно значительные суммы. Надо быть полным идиотом, чтобы не воспользоваться этим и не улучшить свои жилищные условия. Так что работа у меня будет — запустится цепная реакция на вторичном рынке. Дальше прогнозировать не берусь.
— Жилья в Пензенской области строится все больше, хотя количество населения не растет. Кто же основной покупатель этих новых квадратных метров?
— Есть часть граждан, которые вкладывают средства в новые квартиры, надеясь в дальнейшем заработать. Но я уверен, что обогатиться у них не получится. Цены на первичном рынке все равно упадут. Часть людей покупают квартиры для реального удобного жилья, избавляясь от громоздких коттеджей. В связи с тем, что достаточно затратным стало содержание больших площадей. Люди избавляются от понтов, покупая квартиру, чтобы просто было где спать.
СПРАВКА «ПП»
Вадим Богдановский — генеральный директор ООО «Агентство «БАЗИС» (г. Заречный).
Окончил ПГПУ по специальности «Учитель биологии и химии». Второе высшее образование — «юриспруденция» (ПГУ).
С 1999 по 2007 год работал главным специалистом-экспертом, государственным регистратором в Управлении федеральной службы кадастра и картографии по Пензенской области.
В 2008 году основал собственное агентство недвижимости — ООО «Агентство «БАЗИС».
Читайте также:
В Пензе жильцов элитного дома по ул. Красная,74 просят съехать
Автор: Влад БЕЛЯКОВ
Нашли ошибку - выделите текст с ошибкой и нажмите CTRL+ENTER
